【補足の追記】さすがに積水ハウスさんは無茶なことをしないと思うものの、一括転売は経営会議案件です。営業担当が言い切れる内容ではありません。値下げに関しても、あと数ヶ月で販売後1年です。そろそろ中古転売する住戸が出ます（物件規模にもよりますが）。おおよそ転売者は損切り覚悟で売りに出しますから現在の売出し価格よりは確実に低い価格で出します。そんな状況の中、値下げしないと言い切れるでしょうか？完売など夢のまた夢です。経営側は空き家のまま何年も放置することを好みません。同様に損切り覚悟で完売を目指すでしょう。そう考えると、営業担当の言葉は「組織人としてのトーク」と考えた方が妥当です。一方で、そろそろ賃貸物件も出ているのでは？新築購入で転勤になったケース。相場より高い価格で買ってますし、まだ新築在庫がたくさんありますから中古査定したら相当低めでしょうね。数ヶ月で数百万の損失です。売らずに賃貸で出す可能性が高いと思います。（物件名＋賃貸でググってみてください）物件価格から考えると「ローン支払い＋管理費・修繕積立金＋α」で賃料設定するでしょうから約14～15万円の賃料かな。通常の賃貸オーナーと違って家賃の二重払い状態ですから空室リスクを極端に嫌います。ですので、家賃交渉や更新料0円～半額値下げなどの交渉が可能です。仮に家賃14万円・更新料半額で借りれたら超ラッキー！ほぼローン返済額と同じ支払いで借りれることになります。頭金に手を付けなくて良いですし、管理組合員じゃないので総会に出なくていいし、理事などの仕事もない。設備故障は家主持ち。なのに同じサービスが受けれます。10年で計算してもローンだと残債は500万円程度しか減りません。総支払額は賃貸の方が圧倒的に少ないです。10年後に1000万円のキャッシュがあるのは有利ですよ～。もし賃貸物件が出ていれば、その物件の家賃交渉をする方がかなりお得です。（普通賃貸ではなく、定期借家なら家賃の大幅値下げと期間延長を交渉してください）=============交渉するにも、この段階で大幅値引きは難しいのではないでしょうか？新築時に購入した住民の手前、派手な値引きは出来ないでしょう。「住民に内緒で．．．」ってやったところで、絶対にバレるし。安く買えるとすれば、竣工後1年経過して中古扱いになってからでしょうね。ただそれで購入しても、物件全体で見たら健全なコミュニティが形成されているかどうかは疑問です。努力された頭金の貯蓄額相当をつぎ込んで、ローンを組んで住む価値があるかどうか、是非ご主人と悩んでください。半数も売れ残りがある物件なら「早期完売！売り切れ！」ってことはありませんでしょうし。賃貸で様子を見続けても頭金の1,100万円はなくなりませんが、今慌てて購入したら頭金を消費するだけでなく大幅な含み損を抱える可能性があります。ちなみにデベロッパー目線で．．．。竣工後9ヶ月、引渡しから6ヶ月経過ですか。。。会社の体力次第ですが、借入金利負担と固都税、戸数分の管理費（関連会社なら考慮してもらってるかな）・修繕維持積立金の負担。会社としてこの「出血」状態を早く何とかしたいですね。今さら大幅値引きしたところで早期完売は見込めませんし、売り出し時に購入した住民の手前もありますからねぇ。残戸数が1桁ならまだしも半分が在庫として残っていればかなりの長期戦ですから、早期決着・一括売却という「魔法」を使いたいところです。ということで、経営会議では「残戸を一括購入」してくれるところを探していると思います。物件そのものが赤字であっても、早く「出血」を止めないと会社の存続に関わりますから。売却先は買ってさえくれればどこでも。あと少しで竣工後1年で中古扱い。会社としてもそのタイミングに合わせて一括売却したいところ。再販業者に破格値で一括売却して、中古物件としてディスカウントされて出る可能性があります。売主が変われば未入居物件が大幅に安く販売されても、新築時に購入した住民からのクレームは無視できますから。あるいは賃貸利回りが期待されるのであれば、投資会社に売って賃貸で出回る可能性もあります。仮に新築時3,600万円の物件が再販で30％引きで出たら、1年程度で約1,100万円が消えた計算になります。新築時に購入した方の気持ちは複雑です。一方、賃貸戸数が半数になっちゃうと管理組合の機能維持は厳しいでしょうね。資産価値以前の問題です。デベロッパーは高額借り入れを連続して行う自転車操業の典型的なモデル。次の事業（物件）を推進していくには、何が何でも売れ残りを完売に持ち込まなければいけません。財閥系や鉄道系の大手ならまだしも、専業や中堅デベロッパーは長期戦は体力的に無理です。デベロッパーの有力なステークホルダーは株主、銀行、従業員です。買っていただいた住民？会社の存続には関係の無い話です。
|
